Droga konieczna w pytaniach i odpowiedziach

Co to jest droga konieczna?

Droga konieczna pozwala uzyskać dla nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich. Droga konieczna może zostać ustanowiona zarówno w przypadku, gdy nieruchomość nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej, jak również w przypadku, gdy dostęp ten istnieje, aczkolwiek jest nieodpowiedni. Można ją ustanowić jedynie w sytuacji uzyskania dostępu do drogi publicznej (tylko publicznej!), a zatem do drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej i gminnej. Służebność drogi koniecznej obciąża sąsiednie nieruchomości i pozwala na korzystanie z nich w określony sposób (przejście i przejazd przez sąsiednie nieruchomości przez wyznaczone miejsce).

Jakie są sposoby uzyskania dostępu do drogi publicznej?

Wyróżniamy trzy możliwości uzyskania dostępu do drogi publicznej:

1) dostęp bezpośredni (w przypadku, gdy działka bezpośrednio przylega do drogi publicznej), 2) dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną (drogami wewnętrznymi są drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych itp.), 3) dostęp pośredni przez inną działkę z koniecznością ustanowienia służebności.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, jeżeli z siecią dróg publicznych jest połączona przez szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga, która choć nie jest zaliczona do sieci dróg publicznych, to uwzględniona została w planie zagospodarowania przestrzennego gminy i znajduje się pod jej zarządem oraz pozwala na powszechny i nieskrępowany dostęp do niej ogółu osobom (zob. postanowienie SN z dn. 29.05.2020 r. V CSK 624/19).

Dla jakiej nieruchomości może zostać ustanowiona droga konieczna? Czy droga konieczna może zostać ustanowiona dla działki rolnej/pola rolnego?

Droga konieczna może zostać ustanowiona na rzecz nieruchomości każdego typu tj. zarówno tej przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jak i rolnej czy leśnej.

Jaka nieruchomość może zostać obciążona służebnością drogi koniecznej?

Droga konieczna może obciążać nieruchomość każdego typu (także grunt rolny czy leśny).

Czy droga konieczna może przebiegać przez działkę rolną?

Droga konieczna może zostać przeprowadzona przez tereny rolne, aczkolwiek w każdym przypadku należy rozważyć słuszność, celowość i rzeczywistą potrzebę wyłączenia spod uprawy użytków rolnych i przeznaczenia ich pod drogę. W przypadku ustalenia drogi koniecznej biegnącej przez działkę rolną, konieczne jest wcześniejsze wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej, a to możliwe jest jedynie w przypadku, gdy teren ten w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest na cele nierolnicze.

o wyłączeniu z produkcji rolnej - tutaj o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cel budowlany - tutaj

W jaki sposób można ustanowić drogę konieczną?

Zasadą jest, że wytyczenie szlaku drogi następuje przy jednoczesnym uwzględnieniu potrzeb nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma przebiegać.

Służebność drogi koniecznej można ustanowić poprzez:

• zawarcie umowy między stronami (między właścicielem nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej oraz właścicielem nieruchomości, przez którą droga konieczna będzie przebiegała). Oświadczenie właściciela nieruchomości ustanawiającego służebność musi zostać złożone w formie aktu notarialnego;

• wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. Postępowanie prowadzone jest przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości i kończy się wydaniem postanowienia ustanawiającego drogę konieczną;

• nabycie służebności poprzez zasiedzenie w przypadku korzystania z trwałego i widocznego urządzenia;

• decyzję administracyjną (w przypadku wywłaszczenia, podziału nieruchomości).

Czy za drogę konieczną trzeba zapłacić? Ile kosztuje ustanowienie drogi koniecznej?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest odpłatne. Właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej należy się wynagrodzenie za korzystanie z pasa gruntu, na którym ustanowiona została służebność drogi koniecznej. Wynagrodzenie to należne jest także wówczas, gdy właściciel nie poniósł żadnej szkody (w tym żadnego kosztu) w związku z ustanowieniem służebności na swojej nieruchomości. Kodeks cywilny nie określa minimalnej ani maksymalnej kwoty wynagrodzenia. Przy jego ustalaniu należy zatem uwzględnić w szczególności: podwyższenie wartości rynkowej nieruchomości korzystającej ze służebności poprzez uzyskanie dostępu do drogi publicznej, obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, zmniejszenie dochodów uzyskiwanych z nieruchomości obciążonej, koszty związane ze zorganizowaniem drogi (przystosowaniem, remontem, wybudowaniem drogi), koszty zniszczenia roślinności, usunięcia obiektów itp. Wynagrodzenie to może zostać określone jako jednorazowe lub okresowe, a także może zostać wyrażone w formie pieniężnej (podlegającej waloryzacji) lub świadczeniu w naturze.

Dodatkowo właściciel nieruchomości, która uzyskała dostęp do drogi publicznej, może być zobowiązany do poniesienia kosztów związanych z organizacją drogi np. jej utwardzeniem, wykonaniem nawierzchni itp.

Czy drogę konieczną można ustanowić bez wynagrodzenia?

Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana za wynagrodzeniem, aczkolwiek kodeks cywilny nie określa minimalnego progu tego wynagrodzenia. Teoretycznie zatem wynagrodzenie to może wynosić 1 grosz.

Czy droga konieczna jest służebnością gruntową?

Tak, droga konieczna jest zaliczana do szczególnych służebności gruntowych, albowiem ustanawiana jest jedynie w związku z dostępem nieruchomości do drogi publicznej. Zakres drogi koniecznej uregulowany został w art. 145 Kodeksu cywilnego. Służebność gruntowa jest pojęciem szerszym i może dotyczyć np. umożliwienia przejścia i przejazdu przez oznaczony teren nieruchomości niezwiązany w ogóle z uzyskaniem dostępu do drogi publicznej. Ponadto służebność gruntowa może być ustanowiona nieodpłatnie. O służebnościach gruntowych mowa jest w art. 285 i następnych Kodeku cywilnego.

Gdzie należy złożyć wiosek o ustanowienie drogi koniecznej?

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie prowadzone jest w trybie nieprocesowym. Wniosek powinien odpowiadać warunkom formalnym przewidzianym dla pozwu, z tym, że zamiast pozwanego należy wymienić osoby zainteresowane w sprawie. We wniosku należy wskazać propozycje (warianty) przebiegu drogi koniecznej oraz wymienić wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które szlak drogowy ma przebiegać. Od wniosku należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

--

Stan prawny aktualny na dzień: 28/10/2023 r.

--

r.pr. Alicja Wodka

--

Jeśli nie znajdujesz odpowiedzi na nurtujące pytanie w powyższym zakresie, napisz wiadomość mailową na adres: biuro@homedom.pl lub skorzystaj z formularza kontaktowego zamieszczonego na stronie głównej.