Co to jest nieruchomość rolna?

Niniejszym postem otwieram cykl artykułów składający się z czterech części na temat możliwości nabywania nieruchomości rolnych. W dzisiejszym poście mowa będzie o określeniu definicji nieruchomości rolnej. W kolejnych zaś o możliwości nabycia konkretnych nieruchomości rolnych w zależności od ich powierzchni tj. 1) do 30 arów użytków rolnych, 2) od 30 arów użytków rolnych do 1 hektara i 3) powyżej jednego hektara.

Według ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2569) nieruchomość rolną należy rozumieć zgodnie z definicją określoną w Kodeksie cywilnym, z wyłączeniem jednak nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Oznacza to zatem, iż nabycie nieruchomości rolnych według reżimu określonego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy tych nieruchomości rolnych, które:

1. po pierwsze – spełniają kryteria określone w art. 46(1) Kodeksu cywilnego (dalej „kc”) tj. są nieruchomościami (gruntami rolnymi), które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z tym, że należy podkreślić, iż zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1996 r. sygn. akt III CZP 47/96, do obszaru nieruchomości rolnej zalicza się również grunty pod budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi oraz grunty niezbędne do korzystania z tych budynków, albowiem częścią składową gruntu rolnego są m.in. zabudowania zagrodowe, siedlisko rolnicze, dom mieszkalny, budynki i budowle gospodarcze;

2. a po drugie – na terenie, na którym znajduje się nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli obowiązuje, to nieruchomość ta została przeznaczona w nim wyłącznie na cele rolne.

Spełnienie obu warunków jednocześnie wskazuje, iż mamy do czynienia z nieruchomością rolną, a transakcja nabycia takiej nieruchomości musi być zgodna z zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przeciwnym razie, np. gdy dany teren jest co prawda objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego określającym jego przeznaczenie na cele rolne, ale teren ten nie spełnia warunku pierwszego, regulacja ustawowa nie obowiązuje.

O ile ustalenie spełnienia warunku określonego w punkcie drugim nie nastręcza większych problemów (wystarczy bowiem ustalić, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest jego przeznaczenie), o tyle spełnienie pierwszego warunku napotyka już pewne trudności. Nieruchomością rolną jest bowiem nie tylko grunt rzeczywiście wykorzystywany do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, ale również taki, który potencjalnie może być wykorzystywany do prowadzenia takiej działalności. Liczy się zatem zarówno faktyczne prowadzenie działalności rolniczej na danym terenie, jak i możliwość przeznaczenia tego terenu na prowadzenie działalności rolniczej w przypadku, gdy w danym momencie wykorzystywany jest pozarolniczo. Określenie potencjału rolniczego gruntu jest dosyć trudne, zwłaszcza, gdy nie jest widoczne na pierwszy rzut oka.

Co zatem decyduje o kwalifikacji terenu rolnego i o tym, na jakiej podstawie możemy nabyć działkę rolną i czy nasza transakcja będzie obwarowana ustawowymi warunkami?

Pomocne w tym ustaleniu będą zapisy ujawnione w ewidencji gruntów i budynków wskazujące na określenie gruntu rolnego. Urzędowym bowiem potwierdzeniem, czy dany obszar spełnia wymogi gruntu rolnego jest stosowny zapis w ewidencji gruntów i budynków (tak w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt I SA/Wa 504/18). To jednak nie wszystko, albowiem przede wszystkim znaczenie mają właściwości agronomiczne gruntu. To one bowiem wskazują, czy dana nieruchomość może być przeznaczona na prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie. Za rolną można więc uznać również taką nieruchomość, która obecnie nie jest wykorzystywana na cele rolnicze, aczkolwiek jej warunki agronomiczne wskazują na to, że może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Należy jednak podkreślić, iż notariusz nie analizuje właściwości gleby i nie zleca wykonania żadnych opinii w tym zakresie, ani też nie dokonuje żadnych oględzin nieruchomości w celu ustalenia warunków agronomicznych terenu podlegającego transakcji. Obiektywnego ustalenia, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, notariusz dokonuje na podstawie analizy dokumentów np. danych pochodzących z ewidencji gruntów i budynków (zapisów dotyczących użytków rolnych i klas bonitacyjnych gleby), miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej itp. Zatem okoliczność podawana przez właściciela, iż zaprzestał on rolnego użytkowania nieruchomości, nie stanowi dla notariusza żadnej podstawy do uznania utraty statusu rolnego nieruchomości. W przypadku bowiem stwierdzenia, iż nieruchomość stanowiąca według ewidencji gruntów i budynków użytki rolne i to grunty orne, będzie obligatoryjnie traktowana jako nieruchomość rolna (tak w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV Sa/Wa 3422/17).

Jak określa się grunty rolne w ewidencji gruntów i budynków?

Definicję gruntu rolnego znajdziemy w Rozporządzeniu z dnia 27 lipca 2021 r. Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (§ 9 Rozporządzenia, Dz. U. z 2021 r., poz. 1390 ze zmianami obowiązującymi od dnia 5 maja 2023 r.).

Grunty rolne dzielimy na: 1) użytki rolne oraz 2) nieużytki.

Do użytków rolnych zaliczamy:

1. grunty orne, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków symbolem „R”, do których zaliczamy:

   1. grunty poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję rolniczą lub ogrodniczą,

   2. grunty nadające się do uprawy, o której mowa powyżej, ale zajęte pod plantację chmielu, wikliny lub drzew ozdobnych, w tym choinek oraz szkółki ozdobnych drzew lub krzewów, lub na których urządzone zostały rodzinne ogrody działkowe,

   3. grunty zajęte pod urządzenia i budowle wspomagające produkcję rolniczą lub ogrodniczą i położone poza działką siedliskową,

   4. grunty utrzymane w postaci ugoru lub odłogowane.

2. łąki trwałe, oznaczone symbolem „Ł”, do których zaliczamy grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich – hale i połoniny z zasady koszone, w tym grunty zajęte pod urządzenia i budowle wspomagające hodowlę zwierząt gospodarskich, takie jak wiaty oraz kojce dla tych zwierząt, a także budynki inwentarsko – składowe służące gospodarce rolnej, położone poza zabudową zagrodową;

3. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem „Ps”, do których zaliczamy grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, na których z zasady wypasane są zwierzęta gospodarskie, a w rejonach górskich hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz na których wypasane są zwierzęta gospodarskie, w tym grunty zajęte pod urządzenia i budowle wspomagające hodowlę zwierząt gospodarskich, takie jak wiaty oraz kojce dla tych zwierząt, położone poza zabudową zagrodową;

4. sady, oznaczone symbolem „S”, do których zaliczamy grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha, na których w zwartym nasadzeniu rosną drzewa owocowe lub krzewy owocowe (minimum 600 drzew lub 2000 krzewów na 1 ha), lub na których założone zostały szkółki owocowych drzew, krzewów lub winnice. Grunty o cechach określonych powyżej, ale o powierzchni mniejszej niż 0,1000 ha zalicza się do użytku gruntowego, na którym nasadzono owocowe drzewa lub krzewy;

5. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem „Br”, do których zaliczamy:

   1. grunty zajęte pod:

      1. budynki przeznaczone do produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, w szczególności: spichlerze, przechowalnie owoców i warzyw, stodoły, budynki inwentarskie, budynki na sprzęt rolniczy, magazyny i sortownie ryb, wylęgarnie ryb, podchowalnie ryb, wędzarnie, przetwórnie, chłodnie, a także budowle i urządzenia rolnicze, w szczególności: zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyny do składowania obornika, silosy do kiszonki, silosy na zboże i pasze, komory fermentacyjne i zbiorniki biogazu rolniczego, a także instalacje służące do otrzymywania biogazu rolniczego, place składowe, place postojowe i manewrowe dla maszyn rolniczych,

      2. budynki przeznaczone do przetwórstwa rolno – spożywczego, z wyłączeniem gruntów zajętych pod przemysłowe zakłady przetwórstwa rolniczego bazujących na surowcach pochodzących spoza gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzą te budynki,

      3. budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia, takie jak: komórki, garaże, szopy, kotłownie, podwórza, śmietniki, składowiska odpadów, jeżeli z gruntami, budynkami, budowlami lub urządzeniami, o których mowa w powyższych punktach, tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i są położone w tej samej miejscowości lub w bezpośrednim sąsiedztwie w miejscowości sąsiedniej,

   2. grunty położone między budynkami i urządzeniami, o których mowa w powyższym punkcie lub w bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń, i niewykorzystywane na inny cel, który uzasadniały zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym zajęte pod rabaty, kwietniki, warzywniki,

   3. grunty zajęte pod budynki, budowle i urządzenia, o których mowa powyżej, niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, jeżeli grunty te nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy OGRiL.

   4. W przypadku, gdy w skład siedliska usytuowanego na gruncie rolnym, wchodzi wyłącznie budynek mieszkalny i urządzenia, o których mowa w pkt III), to grunt w granicach tego siedliska zalicza się do gruntów rolnych zabudowanych, jeżeli z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy wydanej w związku z budową tego budynku wynika, że przeznaczony jest tylko pod zabudowę zagrodową, albo też z projektu budowlanego stanowiącego załącznik do ważnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy upoważniającego do rozpoczęcia budowy wynika, że na gruncie tym mogą być budowane budynki i urządzenia, o których mowa w pkt I) i II);

6. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem „Lzr”, do których zaliczamy grunty będące enklawami lub półenklawami użytków rolnych, na których znajdują się śródpolne skupiska drzew i krzewów lub tylko drzew, w wieku powyżej 10 lat, niezaliczone do lasów lub sadów;

7. grunty pod stawami, oznaczone symbolem „Wsr”, do których zaliczamy grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne nadające się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego;

8. grunty pod rowami, oznaczone symbolem „W”, do których zaliczamy grunty zajęte pod rowy, o których mowa w art. 16 pkt 47 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2021 r. poz. 624 z późn. zm.) pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych

Grunty rolne w postaci nieużytków oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków symbolem „N”.

Zatem, jeżeli z ewidencji gruntów i budynków wynika, iż nasz teren jest oznaczony użytkiem „RIIIa” (IIIa oznacza klasę bonitacyjną gruntu), a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma przeznaczenie oznaczone symbolem „R” (grunty rolne), wówczas z całą pewnością mamy do czynienia z nieruchomością rolną.

Jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to o tym, czy dany teren stanowi nieruchomość rolną, decyduje wyłącznie spełnienie warunku określonego w punkcie pierwszym. Warto także dodać, iż ustawa jednoznacznie podaje, że przeznaczenie nieruchomości ma wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem o przeznaczeniu danego terenu nie może stanowić żaden inny dokument, ale wyłącznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – nie ma zatem żadnego znaczenia określenie gruntu wynikające ze studium (nawet jeżeli byłoby inne niż rolnicze), a także z wydanej decyzji o warunkach zabudowy, czy z decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Określenie zatem w tych decyzjach możliwości zabudowy terenu nie oznacza, iż nieruchomość ta przestała być nieruchomością rolną.

Co w przypadku, gdy tylko część danej nieruchomości posiada przeznaczenie rolne?

W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w znaczący sposób zmieniła obowiązujące dotychczas zasady dotyczące nabywania nieruchomości rolnej. Do tej pory istotnym elementem, który rozróżniał, czy dana nieruchomość była nabywana według reżimu określonego przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, czy też na podstawie zasad ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym była powierzchnia całkowita nieruchomości rolnej. Nieruchomości rolne o powierzchni do 30 arów były nabywane według zasad ogólnych, natomiast o powierzchni równej lub przekraczającej 30 arów nabywane były według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza restrykcyjny proces nabywania gruntów rolnych. Ta powierzchnia tj. 30 arów określała powierzchnię całej nieruchomości i nie była uzależniona np. od tego, jaką część gruntu stanowią de facto użytki rolne. W sytuacji zatem, gdy w skład danej nieruchomości o powierzchni 50 arów wchodziły użytki rolne o powierzchni jedynie 15 arów, a pozostała powierzchnia gruntów sklasyfikowana była jako tereny umożliwiające zabudowę mieszkaniową, wówczas i tak cała nieruchomość traktowana była jako nieruchomość rolna i podlegała reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dopiero w sytuacji, gdy cala nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona na cele inne niż rolne, wówczas nieruchomość pozbawiona była statusu rolnego (interpretacja ta wynikała ze wspólnego stanowiska Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Powyższą sytuację należało odróżnić od takiej, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał równorzędne przeznaczenie dla danej działki tj. obok przeznaczenia na cele rolne przewidywał również przeznaczenie na cele pozarolnicze np. zabudowa zagrodowa i/lub zabudowa mieszkaniowa (równorzędne przeznaczenie musiało dotyczyć jednak całej działki). W takim przypadku, uznawało się, że działka taka nie stanowiła nieruchomości rolnej.

Od dnia 5 października 2023 r. wprowadzono zmiany w powyższej zasadzie. Obecnie reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie podlegają nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (do użytków rolnych nie wlicza się jednak: nieużytków oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych). Oznacza to zatem, iż nieruchomość rolna o powierzchni całkowitej wynoszącej nawet ponad 2 ha, w której użytki rolne stanowią powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (np. 25 arów) jest nabywana z pominięciem procedury określonej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego tj. bez żadnych ograniczeń przewidzianych w tej ustawie, a jedynie w sposób przewidziany przez przepisy Kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, iż każde użytki rolne (niezależnie od wielkości ich powierzchni) podlegają ochronie określonej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

--

r.pr. Alicja Wodka

Stan prawny na dzień: 7 listopad 2023