Działka rolna - zakup nieruchomości rolnych o powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 30 arów
- Alicja Wodka
- 20 maj 2023
- 3 minut(y) czytania
Zaktualizowano: 14 lut 2024
Często zadawane pytanie:
Interesuje mnie zakup działki rolnej o powierzchni 2500 mkw. Nie jestem jednak rolnikiem. Czy mogę kupić taką działkę?
Grunty rolne, w których powierzchnia użytków rolnych wynosi mniej niż 30 arów może kupić każdy tj. zarówno osoba spełniająca warunki do uznania jej za rolnika indywidualnego, jak i osoba, która nie posiada żadnych kwalifikacji rolniczych (tzw. nierolnik).
Co to jest nieruchomość rolna? Zobacz tutaj.
W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w znaczący sposób zmieniła obowiązujące dotychczas zasady dotyczące nabywania nieruchomości rolnej. Do tej pory istotnym elementem, który rozróżniał, czy dana nieruchomość była nabywana według reżimu określonego przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, czy też na podstawie zasad ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym była powierzchnia całkowita nieruchomości rolnej. Nieruchomości rolne o powierzchni do 30 arów były nabywane według zasad ogólnych, natomiast o powierzchni równej lub przekraczającej 30 arów nabywane były według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza restrykcyjny proces nabywania gruntów rolnych. Ta powierzchnia tj. 30 arów określała powierzchnię całej nieruchomości i nie była uzależniona np. od tego, jaką część gruntu stanowią de facto użytki rolne. W sytuacji zatem, gdy w skład danej nieruchomości o powierzchni 50 arów wchodziły użytki rolne o powierzchni jedynie 15 arów, a pozostała powierzchnia gruntów sklasyfikowana była jako tereny umożliwiające zabudowę mieszkaniową, wówczas i tak cała nieruchomość traktowana była jako nieruchomość rolna i podlegała reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Od dnia 5 października 2023 r. wprowadzono zmiany w powyższej zasadzie. Obecnie reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie podlegają nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (do użytków rolnych nie wlicza się jednak według ww. ustawy: nieużytków oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych). Oznacza to zatem, iż nieruchomość rolna o powierzchni całkowitej wynoszącej nawet ponad 2 ha, w której użytki rolne stanowią powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (np. 25 arów) jest nabywana z pominięciem procedury określonej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego tj. bez żadnych ograniczeń przewidzianych w tej ustawie, a jedynie w sposób przewidziany przez przepisy Kodeksu cywilnego.
Co to są użytki rolne?
Użytki rolne należą do gruntów rolnych (grunty rolne dzielimy na: użytki rolne oraz nieużytki). Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2021 r., poz. 1390) użytki rolne dzielimy na:
grunty orne, oznaczane w ewidencji gruntów i budynków symbolem "R",
łąki trwałe, oznaczane symbolem "Ł",
pastwiska trwałe, oznaczane symbolem "Ps",
sady, oznaczane symbolem "S",
grunty rolne zabudowane, oznaczane symbolem "Br",
grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczane symbolem "Lzr",
grunty pod stawami, oznaczane symbolem "Wsr",
grunty pod rowami, oznaczane symbolem "W".
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przez użytki rolne rozumie jedynie: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami oraz grunty pod rowami.
Z uwagi na to, iż przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2569) nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (tj. do 0,2999 ha), dlatego też nabycie takich nieruchomości nie jest obarczone reżimem ww. ustawy, a jedynie podlega zasadom określonym w przepisach Kodeksu cywilnego.
Oznacza to zatem, iż nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 30 arów, mogą nabywać zarówno rolnicy, jak i osoby nieposiadające żadnych kwalifikacji rolniczych i niespełniający warunków do uznania ich za rolnika indywidualnego (nierolnicy).
Uchwałą z dnia 17 października 2023 r. III CZP 113/22 Sąd Najwyższy - Izba Cywilna ustalił, iż "do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b tej ustawy". Oznacza to, że działka ewidencyjna o powierzchni poniżej 0,3 ha użytków rolnych wydzielona po podziale geodezyjnym z większej nieruchomości rolnej, nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Co więcej, w przypadku nabycia takiej nieruchomości rolnej nowy właściciel:
nie ma obowiązku prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego, a także
nie obowiązuje go zakaz zbywania zakupionej działki lub oddawania w posiadanie w okresie 5 lat od jej nabycia.
W przypadku takich nieruchomości nie obowiązuje również ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Warto jednak pamiętać, iż o tym, w jaki sposób można wykorzystać taką nieruchomość rolną (np. czy można ją zabudować) decyduje jej przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Aby zatem dowiedzieć się, czy taki grunt można np. zabudować, należy przeanalizować zapisy w ww. dokumentach.
--
r.pr. Alicja Wodka